¿Quieres vender tu piso o casa y resulta que está vinculado a una hipoteca? ¡Puedes hacerlo! Los pasos que debes seguir son diferentes dependiendo de tu situación. Una vez se firma un contrato de arras, debes empezar a preparar los trámites para vender tu propiedad. Además, existen muchas situaciones en las que te puedes encontrar y cómo proceder en cado uno de esos supuestos.
Pasos para vender un piso o casa con hipoteca sin cancelar previamente
Si vas a vender una vivienda con una hipoteca que no se ha terminado de paga, presta atención a las dos opciones que tienes:
Cancelar la hipoteca en el momento de la venta
Esta situación es muy habitual: vendemos nuestro piso y con el dinero que hayamos obtenido de la operación, cancelamos la hipoteca. Esto es posible siempre y cuando el precio de la venta del piso sea superior a lo que nos queda por pagar. Así, una parte del importe se destinará a terminar de pagar la deuda y, otra parte, servirá para afrontar los costes de cancelación de la hipoteca tras la venta del inmueble. Estos son los principales trámites que tendrás que realizar:
- Solicitud del certificado de deuda: se trata de un certificado de deuda pendiente que se solicita al banco y, a continuación se presenta ante notario.
- Emisión de cheques: por su parte, el comprador tiene que pedir la emisión de dos cheques, uno para nosotros y otro para el banco. En ellos debe figurar la cantidad que corresponde a la deuda pendiente y a la comisión por cancelación anticipada.
- Reembolso de la hipoteca: seguidamente, tiene lugar el reembolso total de la hipoteca en el banco.
- Firma de la compra-venta: una vez que podemos demostrar que el trámite anterior se ha realizado, podremos cerrar la operación.
- Cancelación de la hipoteca: finalmente, se produce la cancelación de la hipoteca. En ocasiones, se puede encargar el banco del comprador pero, generalmente lo hace la parte vendedora y el proceso puede variar dependiendo de si lo haces tú mismo o si prefiere dejarlo en manos de una gestoría o del propio banco. Si lo haces tú de manera independiente, tendrás que dedicarle tiempo y lidiar con la burocracia. En cambio, si encargas este servicio a cualquier entidad te olvidas de los trámites, pero tendrás que desembolsar una buena cantidad económica que puede oscilar entre los 300 y los 1.500 euros. Estos son los pasos que deberás seguir para cancelar una hipoteca por tu cuenta y, así ahorrar dinero de la operación inmobiliaria:
- Solicitar a tu banco un certificado donde figure que tu deuda pendiente es cero.
- Presentar el certificado que has solicitado al banco en una notaría para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo.
- Solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la delegación de tu comunidad autónoma.
- Una vez que tengas la copia del impuesto correspondiente a los AJD, la escritura y el certificado de deuda cero, es el momento de acudir al Registro de la Propiedad para proceder a la cancelación de la hipoteca. En este punto, deberás abonar los aranceles registrales que dependerán del valor de tu hipoteca.
- Finalmente, es aconsejable solicitar una nota simple para verificar que, efectivamente, el inmueble no está hipotecado.
Pero, ¿qué ocurre si el precio de venta de la vivienda es inferior a lo que nos queda por pagar de hipoteca? En este escenario, el banco tiene que darnos la autorización para poder realizar la venta, ya que tiene nuestra casa como garantía del préstamo hipotecario hasta su cancelación. Así que, deberás seguir los siguientes pasos:
- Negociar con el banco: deberás hablar con el banco antes de vender el piso o la casa y ver si está de acuerdo en cancelar la hipoteca a cambio del importe de la operación y de un préstamo personal. Lo habitual es que el banco acepte estas condiciones cuando el importe que quede por pagar tras la venta sea pequeño. Generalmente, los préstamos personal no suelen superar los 50.000 euros, pero dependiendo de tu situación financiera, el banco puede tomar decisiones diferentes.
- Cancelación de hipoteca: en este caso, también debes hacer frente a los gastos de cancelación de hipoteca, así como a los de constitución del nuevo crédito, si los tiene. En este punto, los gatos de la cancelación de la hipoteca pueden variar, dependiendo de la vía que elijas para realizar la cancelación, tal como hemos indicado.
Subrogar la hipoteca al comprador
Si vas a vender un piso o una casa que tiene una hipoteca pendiente de pago, también tienes la opción de subrogar o transferir la hipoteca al comprador, aunque esta opción que tu banco tratará de evitar a toda costa, ya que es más beneficioso para las entidades bancarias cancelar una hipoteca y abrir otra con el comprador.
Cómo vender una vivienda con hipoteca ya pagada pero con carga
Veamos ahora el segundo supuesto que planteábamos en la introducción: la venta de un piso o una casa con una hipoteca que ya has terminado de pagar pero que todavía figura como una carga pendiente de cancelar en el Registro de la Propiedad. ¿Cómo debes actuar en este caso? Lo aconsejable es realizar la cancelación antes de iniciar la compra-venta, siguiendo los pasos que hemos explicado anteriormente. Recuerda:
- Solicitar a tu banco un certificado de deuda cero.
- Presentar el certificado y firmar la escritura pública en la notaría.
- Solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Presentar la documentación en el Registro de la Propiedad y pagar los aranceles.
- Solicitar nota simple.
Como puedes comprobar, el camino para vender un piso o una casa con hipoteca puede ser largo, pero tal como dice un proverbio hindú: “incluso la más larga caminata comienza dando el primer paso”. Si empiezas con el primer paso de los que te hemos indicado y sigues el proceso con calma, podrás alcanzar perfectamente tu objetivo.
